Nieuwe wijken met plek voor 11.500 woningen in Zwolle, maar station, wegen en hoogspanning onzeker

Zwolle – Zwolle zet de volgende stap naar woningbouw voor mogelijk 11.500 woningen aan de randen van de stad. Maar achter de ambitieuze plannen voor Vechtrand en Nieuw Zuthem (Zwolle Zuid-Zuid) gaan nog flinke onzekerheden schuil. Nieuwe wegen zijn er nog niet, een station Zwolle-Zuid is allerminst zeker en voor duizenden woningen moeten hoogspanningslijnen verdwijnen.

Dat Zwolle wil uitbreiden bij Berkum en ten zuiden van Zwolle-Zuid was al bekend. De nieuwe stukken laten vooral zien hoeveel er nog moet worden onderzocht voordat op deze plekken daadwerkelijk kan worden gebouwd.

 

Ruimte voor duizenden woningen

In Vechtrand gaat het om twee grote woningbouwlocaties. De Ceintuurbaanzone moet veranderen in een gemengd stadsdeel met 2.500 tot 5.000 woningen. In Vechtpoort 1, naast Berkum, ziet de gemeente ruimte voor nog eens 1.500 tot 3.000 woningen.

Nieuw Zuthem, de nieuwe naam voor Zwolle Zuid-Zuid, is goed voor 2.000 tot 3.000 woningen. Rond een mogelijk nieuw station Zwolle-Zuid kunnen daar nog 250 tot 500 woningen bijkomen.

Bij elkaar gaat het daarmee om een bandbreedte van 6.250 tot maximaal 11.500 woningen. Het definitieve aantal staat nog lang niet vast.

Zonder station een veel kleinere wijk

Vooral bij Nieuw Zuthem zijn grote vragen. De gemeente onderzoekt twee mogelijkheden: een beperkt woningbouwprogramma zolang belangrijke voorwaarden onzeker zijn, of een veel grotere nieuwe stadswijk zodra hoogwaardig openbaar vervoer en voldoende energie-infrastructuur zijn geregeld.

Een nieuw station Zwolle-Zuid speelt daarin een hoofdrol. Zonder station wordt het moeilijker om duizenden nieuwe bewoners vooral met het openbaar vervoer, de fiets en te voet te laten reizen.

Maar dat station is nog niet zeker. Voor de komst ervan zijn mogelijk ook een spoorverdubbeling tussen Deventer en Olst en een vierde perron bij station Deventer nodig. De locatie en financiële haalbaarheid moeten nog worden onderzocht.

Hoogspanningslijnen moeten verdwijnen

Door Nieuw Zuthem lopen twee bovengrondse hoogspanningsverbindingen van 110 kilovolt. Volgens de startnotitie moeten deze worden verplaatst om daadwerkelijk 2.000 tot 3.000 woningen te kunnen bouwen.

Ook wordt gekeken naar een mogelijke verplaatsing van het hoogspanningsstation richting de Sekdoornse Plas. De bestaande verbindingen en bijbehorende infrastructuur zijn volgens de gemeente niet te combineren met volledige woningbouw in het gebied.

Daarnaast lopen door het gebied een hogedrukgasleiding en andere leidingen met veiligheidszones. Ook geluid van de N337 (De weg tussen Zwoll en Deventer) en het spoor, spoortrillingen, agrarische geur en bestaande bedrijven kunnen bepalen waar uiteindelijk woningen mogelijk zijn.

Nieuwe weg bij Berkum

Ook rond Vechtpoort, aan de andere kant van de stad, is de bereikbaarheid nog niet opgelost. De nieuwe wijk moet uiteindelijk een extra ontsluitingsweg krijgen naar de Ceintuurbaan en/of de Hessenweg en N340.

Een verbinding richting de N340 zou mogelijk zelfs een nieuwe kruising over de Vecht noodzakelijk maken. Hoe deze weg eruit moet zien, wat hij kost en wanneer hij kan worden aangelegd, is nog niet bekend.

Bewoners van Berkum hebben tijdens de participatie een heldere boodschap afgegeven: eerst een robuuste ontsluiting, daarna bouwen en vervolgens wonen. Toch sluit de gemeente niet uit dat een „beperkt aantal” eerste woningen tijdelijk via bestaande, eventueel aangepaste wegen in Berkum wordt ontsloten. Hoeveel woningen daarmee worden bedoeld, is nog niet bekend.

Kwetsbaar voor wateroverlast

De plannen draaien bovendien niet alleen om woningen. Grote delen van Vechtrand liggen laag en zijn kwetsbaar voor wateroverlast. Vechtpoort 2 wordt daarom niet aangewezen voor grootschalige woningbouw, maar vooral voor natuur, recreatie en tijdelijke waterberging bij extreem weer.

Direct achter Vechtpoort 1 ligt bovendien kwetsbare natuur langs de Vecht. Natuurorganisaties waarschuwden eerder voor toenemende recreatiedruk en pleitten voor een groen-blauwe buffer tussen de nieuwe wijk en de uiterwaarden.

In Nieuw Zuthem moeten woningen worden gecombineerd met een groene en ecologische verbinding tussen de landgoederen en de IJssel. Ook daar zijn waterveiligheid en voldoende ruimte voor waterberging belangrijke voorwaarden.

Verder kent Nieuw Zuthem volgens de gemeente een zeer hoge kans op archeologische vondsten: op sommige plekken 90 tot 100 procent. Bij werkzaamheden die de bodem verstoren, kan daarom uitgebreid archeologisch onderzoek nodig zijn.

Plannen kosten 2,24 miljoen euro

Alleen het opstellen van de twee gebiedsvisies en het uitvoeren van de benodigde onderzoeken kost naar verwachting 2,24 miljoen euro. Voor Vechtrand is 1,2 miljoen euro nodig en voor Nieuw Zuthem 1,04 miljoen euro.

De gemeenteraad wordt gevraagd om voor 2026 alvast 880.000 euro voor Vechtrand en 740.000 euro voor Nieuw Zuthem beschikbaar te stellen. De resterende 620.000 euro moet in de begroting voor 2027 worden opgenomen.

De gemeente betaalt dit voorlopig uit de reserve incidentele bestedingen. Volgens het college is er binnen vijf jaar nog geen zicht op het openen van een grondexploitatie. Ook is nog niet duidelijk of de gebiedsontwikkelingen uiteindelijk kostendekkend kunnen worden uitgevoerd.

Niet alles kan tegelijk

Het college waarschuwt dat de ontwikkeling mogelijk grote investeringen vraagt in wegen, openbaar vervoer, water, groen en voorzieningen. Door de financiële positie van de gemeente en andere grote bouwprojecten in Zwolle is het volgens de stukken aannemelijk dat niet alle ambities tegelijk kunnen worden uitgevoerd.

Dat kan later leiden tot keuzes over het aantal woningen, de volgorde waarin gebieden worden gebouwd en het kwaliteitsniveau van de nieuwe wijken.

Projectontwikkelaars bezitten veel grond

Op grond in Vechtpoort 1 en Nieuw Zuthem rust sinds juli 2025 gemeentelijk voorkeursrecht. Dat betekent dat eigenaren hun grond bij verkoop eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Zo wil Zwolle grip houden op de ontwikkeling en grondspeculatie voorkomen.

In Vechtpoort 1 hebben zes projectontwikkelaars al een aanzienlijk deel van de grond in handen. De gemeente bezit zelf eveneens grond in Vechtrand. Voor grond in Vechtpoort 2 geldt een nabetalingsverplichting wanneer Zwolle die grond wil behouden. Daarover moet uiterlijk op 1 januari 2028 een besluit worden genomen.

Het huidige voorkeursrecht loopt op 7 juli 2028 af. Voor die datum moet een nieuw ruimtelijk besluit zijn vastgesteld om het recht voor relevante percelen met drie jaar te kunnen verlengen.

Raad beslist over vervolg

De gemeenteraad moet de startnotities, participatieplannen en tussenrapportages nog vaststellen. Het college wil in het eerste kwartaal van 2027 richtinggevende keuzes maken en de raad daarover informeren.

Daarna volgen de uitgewerkte gebiedsvisies. Pas in latere procedures wordt duidelijk waar precies gebouwd kan worden, hoeveel woningen er komen en wanneer de eerste schop de grond in kan.

Lees ook

Zwolle kiest voor grootschalige uitbreiding met nieuwe woonwijken